Le marché immobilier au Pays basque traverse une période de ralentissement marquée. Après un boom post-Covid, le secteur s’essouffle depuis fin 2023. Moins de ventes, plus de biens disponibles, des prix qui se négocient davantage : en 2025, vendre un bien immobilier demande une vraie stratégie.
Voici ce qu’il faut savoir si vous envisagez de vendre à Bayonne, Biarritz, Saint-Jean-de-Luz, ou dans le sud des Landes.
Un net recul des ventes
La tendance est nationale : le nombre de ventes immobilières est passé de 935 000 en 2023 à seulement 750 000 en 2024.
Ce repli de près de 20 % se fait fortement ressentir au Pays basque, où même les biens les plus recherchés peinent à trouver preneur rapidement. Les acheteurs sont plus prudents, le pouvoir d’achat en baisse, les projets bloqués faute de revente ailleurs.
Une offre qui gonfle, des biens qui stagnent
Avec moins de ventes, les biens restent plus longtemps sur le marché. Résultat : l’offre de logements anciens explose.
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À Biarritz, les mises en vente ont augmenté de +15 % en un an.
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En Nouvelle-Aquitaine, l’offre globale a bondi de +10,3 % au 1er semestre 2024.
À cela s’ajoute une nouvelle contrainte : dans 24 communes du littoral basque, les propriétaires de locations saisonnières doivent désormais proposer un logement équivalent à l’année. Beaucoup préfèrent vendre leur résidence secondaire que se soumettre à cette obligation.
👉 Conséquence : un marché plus concurrentiel qui pousse les vendeurs à revoir leurs attentes.
Des prix plus négociables
Aujourd’hui, les acheteurs ont la main. En 2024, la marge moyenne de négociation atteint 8,5 % (contre 4 à 5 % deux ans plus tôt). Concrètement, un bien affiché à 500 000 € se vend souvent autour de 460 000 €.
Les acheteurs sont plus attentifs :
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Ils intègrent les frais d’agence dans leur budget.
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Ils négocient fortement les biens avec défauts (travaux, mauvaise étiquette énergétique…).
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Les biens en vente depuis plusieurs mois subissent des rabais allant jusqu’à 15 à 20 %.
En revanche, un bien bien situé, en bon état et au prix juste reste peu négociable.
Les agences immobilières sous pression
La baisse des ventes fragilise aussi les agences. En 2024, plus de 1 200 agences ont fait faillite en France, dont de nombreuses dans le sud-ouest.
Moins de transactions = moins de commissions. Pour compenser, certaines agences augmentent leurs honoraires ou réduisent leur personnel. Mais les frais (4 à 6 % du prix de vente) deviennent un frein de plus pour les vendeurs.
Vendre en 2025 : les conseils essentiels
Bonne nouvelle : il est toujours possible de vendre, même dans ce contexte. Mais cela demande méthode, flexibilité et parfois… un peu de courage.
Nos conseils pour réussir sa vente :
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Estimez votre bien au juste prix, dès le départ.
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Valorisez votre logement (photos, diagnostics à jour, travaux si nécessaire).
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Soyez ouvert à la négociation, sans brader.
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Choisissez le bon canal de vente (avec ou sans agence).
Vendre sans agence : une vraie alternative
Avec la montée des frais d’agence et la prudence des acheteurs, la vente entre particuliers séduit de plus en plus de propriétaires.
Pourquoi ça fonctionne :
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Vous économisez les commissions (souvent 20 000 à 30 000 € pour un bien à 500 000 €).
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Vous conservez la maîtrise de votre vente.
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Vous pouvez proposer un prix plus attractif pour l’acheteur tout en préservant votre marge.
En conclusion
En 2025, le marché immobilier au Pays basque est plus lent, plus exigeant, mais pas figé. Pour vendre efficacement, il faut s’adapter, être réactif et utiliser les bons outils.
Vous avez un projet de vente ? Une question sur l’estimation de votre bien ou le choix entre agence et vente directe ?
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